3层保障在身 及早规避“落户难”

购买二手房之后如何成功落户，也是购房者必须认真考虑的一个问题。有些因为卖家未能及时将户口迁走，会给购房者迁入户口造成一定的麻烦。别看这一个小小的户口本，关键时候缺了还真不行。那么，该如何避免这种尴尬情况出现呢？

无法落户问题多

无法落户会给购房者带来一些意想不到的麻烦。

上海的吴先生买房过程很顺利，没想到房子拿到手后，被户口折腾了很长一段时间。此前吴先生居住的宝山区，退休后他想找个周边配套比较齐全的地方住下来。经过一番考察之后，最终选定大宁绿地附近的一套老工房，这里交通方便，同时商业配套也很完善，医疗设施也不错，更让他心动的大宁灵石公园是平时休闲的好去处，于是在2008年初办完了所有购房手续，并顺利拿到了钥匙。

但万万没有想到的是，户口问题却困扰了他很长时间。由于上家的户口迟迟不肯迁出，因而吴先生的户口也进不去。这给他的生活带来了不小影响，因为户口关系，办理一切与退休相关的事宜都必须回到原户口所在街道，来回奔波让人烦不胜烦；另一方面，自己的户口挂在原住址，买家不断催促他赶快迁走，也让他心烦意乱。

由于户口与福利、子女教育、动迁补偿等都有关系，因此购房之后如果不能将户口及时迁入，麻烦还真不小。

“户口控制”是缓兵之计

由于当前户口管理存在缺陷，因此对于购房者来说，只有提前做足功课，才能避免因为户口而带来的种种麻烦。

记者在采访中了解到，目前仍然有房产交易完成之后在未按约定迁移户口而产生的纠纷。上海美联物业交易管理部经理张佳露将纠纷产生的原因归纳为两大类，其一是卖家户口无处可迁，因而无法迁出，比如此前曾有外地人因蓝印户口来上海置业，但此人本身在上海没有工作，一旦得到户口之后便出售房产，他们的户口自然找不到第二个地方接受。这类纠纷解决起来较难，除非卖家找到户口接受地。另一种就是借故不迁，比如有些人虽然将房产变卖，但由于别的愿意如考虑到子女上学，因而并未打算迁走。

如果因为户口而发生纠纷，按照目前的户口管理制度，对买家其实不利。上海君悦律师事务所许海波告诉记者，如果卖家未及时迁走户口，即使是向法院起诉只能追究违约责任，而无法诉请强制迁移户口。

记者了解到，目前上海有部分区县采用“户口控制”的方式来解决这个问题。所谓“户口控制”即指在卖家尚未迁出的前提下，买家可向社区所在派出所反映情况并办理“户口控制”手续，被控制的户口只能迁出，而后再将自己的户口迁入，不过原有户口虽被控制，但是仍然会停留在原地。

这种方式是否能够解决当前的户口难题呢？业内人士表示这只是“缓兵之计”，而无法真正解决问题。张佳露表示，虽然购房者户口能够迁入，但如果别人的户口没有迁出，势必会影响到日后自己转让。

上海联业律师事务所主任律师王展也表示，自己的住房中存有他人的户口，这也在一定程度上会影响到日后住宅的正常使用。如果他人惹上官司，一些司法文书会邮寄到户口所在地，也就是自己的家中，虽然与自己无关，但这毕竟还是有点难以让人接受。

规避户口纠纷三步走

专家表示，要规避户口纠纷，可从三个方面着手去。

下面将结合具体案例来进行说明。近日，处于改善居住条件和女儿上学，刘先生刚刚在徐家汇附近买下一套两房，因此对户口方面尤其注意，那么他是如何操作的呢？

1. 提前调查核实

虽然卖家声称只有一家三口的户口，但刘先生还是坚持让经纪人前往警署确认户口信息，并要求中介方出具书面核实报告。根据中介反馈回来的信息显示，与卖家所言并无出入，刘先生这才放心下来。

提前调查核实，能够掌握住房户口信息，除了了解卖家户口信息之外，还能了解是否还存在其他户口，以便于根据不同情况来确定应对方案。

许海波表示，不能只是听信卖家的说辞，比较理性的做法是提前对卖家户口信息进行核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者可亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数经纪人的疏忽或欺骗行为。得到具体的结果之后，便能根据具体情形制定相应的应对措施。

2. 约定违约责任

在签订房产买卖合同时，卖家极力表示会尽快迁走户口，但刘先生还是坚持约定了户口迁出日期，以房屋交接之日为最后期限。同时在合同中明确规定，每逾期一日按照总房价的万分之五做为补偿。

王展表示，关于户口的违约责任一定要提前约定，有少数户口纠纷就是以为事先没有明确约定违约责任而无从追究。对于卖家户口在出售房屋中的情形，约定户口迁移条款时要注意两个方面的问题。首先是应要求卖家在限定期限内迁出户口，如交易过户之前或者房屋交接之前均可。其次，应约定具体的违约责任。比如，每逾期一天的罚金具体数额为多少，常规做法为总房价的万分之五；在逾期超过一定天数之后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。

3、 写明强迁条款

在律师朋友的建议下，为了防止意外发生，保证自己的户口及时落户而不耽误女儿就读。刘先生要求在房屋买卖合同附近中提到“强制迁出户口”的条款，如果超过一定的期限，他将有权要求对方户口强制迁出。

解析：许海波表示，刘先生的做法值得提倡，这也是买家为自己主动提供行政救济的一种有效方式。因为目前关于户口违约责任，即使是向法院提起诉讼，也只能解决违约责任，而无法申请卖家户口强制迁出。但如果在合同条款中加入“强制迁出户口”的条款，并要求卖家提供可以接受其户籍迁入的直系亲属的住房地址，若到期未迁，该亲属户主同意其户籍迁入，下家有权申请强迁户口。

避免户口纠纷的流程图

第一步：

提前调查核实买家户口信息，委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章。

第二步：

在签订房产买卖合同时，约定户口迁出日期以房屋交接之日为最后期限。同时在合同中明确规定，每逾期一日按照总房价的万分之五做为补偿。在逾期超过一定天数之后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。

第三步：

必要的情况下，可以在房屋买卖合同附件中提出“强制迁出户口”的条款，如果超过一定的期限，有权要求对方户口强制迁出。

(本文来源：理财周刊 作者：甄爱军)